Prazo mínimo de três anos, teto de 15% e uma preferência que se perde em silêncio: o que já rege o seu contrato de arrendamento

A maior parte dos contratos de arrendamento e parceria assinados no Nortão foi negociada entre duas pessoas que se conhecem. Preço combinado na conversa, prazo ajustado pela safra, papel assinado depois. Funciona por anos.

O que raramente se comenta nessa conversa é que boa parte do contrato já estava decidida antes dela.

O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e o Decreto nº 59.566/66 impõem prazo mínimo, teto de preço, forma de fixação da renda, direito de preferência e regime de indenização de benfeitorias. Essas regras incidem sobre o contrato mesmo quando ele é omisso, e mesmo quando é verbal. O art. 13, I, do Decreto proíbe expressamente a renúncia, pelo arrendatário, aos direitos que a lei lhe assegura.

Ou seja: o que as partes não escreveram, a lei escreveu. E o que elas escreveram contra a lei, em geral, não vale.

Este texto reúne as regras que mais aparecem na prática, com o dispositivo de cada uma. Não substitui a leitura do seu contrato, que é sempre um caso concreto.

O prazo que você não escolheu

O Decreto nº 59.566/66, no art. 13, II, "a", fixa prazos mínimos conforme a atividade:

• Três anos — arrendamento com lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte. E, sem exceção, todos os casos de parceria.
• Cinco anos — arrendamento com lavoura permanente e/ou pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal.
• Sete anos — exploração florestal.

Contrato de arrendamento por tempo indeterminado presume-se celebrado por três anos (Estatuto, art. 95, II; Decreto, art. 21). Parceria sem prazo convencionado, o mesmo (Estatuto, art. 96, I; Decreto, art. 37).

Há ainda uma regra que evita a disputa mais comum do fim de contrato: o prazo termina sempre depois de ultimada a colheita (Estatuto, art. 95, I). Se a colheita atrasar por força maior, o prazo se prorroga automaticamente até ela terminar. O art. 21, § 1º, do Decreto estende a mesma lógica à parição dos rebanhos e à safra de animais de abate.

Quem assina um arrendamento de soja por um ano, portanto, não assinou um arrendamento de um ano.

O preço: a cláusula que parece detalhe e decide o resto

Aqui está a regra mais desobedecida do agronegócio brasileiro, e a que produz as consequências mais sérias.

O art. 18 do Decreto nº 59.566/66 diz, na literalidade:

"O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.

Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro."

A norma separa duas coisas que na prática são tratadas como uma só:

O preço deve ser fixado em quantia certa em dinheiro. O pagamento pode ser feito no equivalente em produto, calculado pelo preço corrente do mercado local na época da liquidação.

Um contrato que diga "renda de R$ X por hectare, podendo ser quitada em soja pelo preço de mercado na data do pagamento" está dentro da estrutura que a lei autoriza. Um contrato que diga "renda de dez sacas de soja por hectare" é exatamente o que o parágrafo único veda.

A diferença cabe em uma linha do contrato. As consequências não.

Onde essa cláusula reaparece

Quando o arrendamento é cumprido normalmente, ninguém discute a redação. A cláusula volta anos depois, quando há inadimplemento e o contrato é levado à execução — porque é ela que determina se o título tem a liquidez que a execução exige.

E aqui a matéria está dividida no Superior Tribunal de Justiça.

Em 27 de outubro de 2025, a Terceira Turma, no AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, reconheceu a nulidade da cláusula que fixava o pagamento em sacas de soja, entendeu ausente a liquidez do título, acolheu os embargos à execução e extinguiu a execução.

Em 22 de abril de 2026, a Quarta Turma, no REsp 2.239.090/SC, seguiu caminho diverso e fixou a tese de que se admite a mitigação da vedação do art. 18, parágrafo único, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

A raiz da segunda posição está no REsp 1.692.763/MT, julgado em 11 de dezembro de 2018, relatora para o acórdão a Ministra Nancy Andrighi. Naquele caso, o contrato vigorava havia mais de dezesseis anos e fora adimplido em produto durante mais da metade do período; a nulidade só foi invocada quando já em curso a execução das parcelas não pagas. O acórdão considerou que acolher a alegação seria premiar comportamento contraditório.

Dois pontos precisam ficar claros, porque costumam ser distorcidos.

Primeiro: o STJ não declarou válida a fixação do preço em produtos. A vedação do art. 18 segue vigente, e o próprio acórdão de 2018 a reafirma expressamente. O mesmo julgado registra que a proibição não foi revogada pelos costumes, nem pelos arts. 485 a 489 do Código Civil, que tratam de compra e venda e, sendo regra geral, não revogam norma especial anterior.

Segundo: o que se discute não é a validade da cláusula em abstrato, mas se quem a invoca pode invocá-la. A mitigação se apoia no comportamento das partes ao longo da execução do contrato, não na correção da redação.

A posição deste escritório

Sustentamos que a vedação do art. 18, parágrafo único, é norma cogente de ordem pública agrária, e que há fundamento consistente para arguir a nulidade da cláusula que fixa a renda em quantidade de produto, com os efeitos daí decorrentes sobre a liquidez do título executivo.

É uma tese. Está apresentada como tese, e não como entendimento pacificado — porque não é. A divergência entre as Turmas de Direito Privado do STJ está aberta, e não localizamos, até esta data, julgamento em recurso repetitivo, súmula ou incidente de uniformização sobre o tema. O desfecho de cada caso depende de circunstâncias concretas, especialmente do comportamento das partes durante a vigência do contrato.

Para quem está redigindo um contrato hoje, a conclusão prática independe de qual corrente prevaleça: fixar o preço em reais e admitir o pagamento no equivalente em produto elimina a discussão inteira. É a estrutura que o próprio art. 18 autoriza, e custa uma linha.

O teto que quase ninguém confere

O art. 95, XII, do Estatuto, na redação dada pela Lei nº 11.443/2007, limita a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, a 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entram na composição do contrato.

O limite sobe para 30% quando o arrendamento é parcial e recai apenas sobre glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade.

O art. 17, § 5º, do Decreto acrescenta que o preço das benfeitorias que integram o contrato não pode exceder 15% do valor delas.

Há ainda uma proteção específica contra manipulação de equivalência: se o arrendador exigir que a conversão em produto seja calculada por preço inferior ao vigente na região, ou se ficar comprovada simulação ou fraude, fica assegurado ao arrendatário pagar em moeda corrente (Estatuto, art. 92, § 7º; Decreto, art. 19).

As duas preferências, que não são a mesma coisa

O Estatuto assegura ao arrendatário dois direitos de preferência distintos. Confundi-los é erro frequente, e caro, porque os prazos e os efeitos são diferentes.

Preferência para comprar o imóvel

Manifestada a vontade de alienar, o proprietário deve notificar o arrendatário, que tem trinta dias contados da notificação para exercer o direito, em igualdade de condições (Estatuto, art. 92, § 3º; Decreto, art. 45).

Se a venda ocorrer sem notificação, o direito não desaparece. O arrendatário pode, depositando o preço, haver para si o imóvel, desde que requeira no prazo de seis meses contados da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis (Estatuto, art. 92, § 4º; Decreto, art. 47).

Dois detalhes práticos: havendo mais de um arrendatário, a preferência só se exerce sobre a área total (Decreto, art. 46); e o depósito do preço é tratado pela jurisprudência como condição de procedibilidade da ação, conforme precedentes referidos no AgInt no REsp 1.679.826/RS, julgado pela Quarta Turma em 24 de maio de 2021.

Preferência para renovar o contrato

Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário tem preferência à renovação. Para afastá-la, o proprietário precisa notificá-lo até seis meses antes do vencimento, por via extrajudicial, informando as propostas existentes — instruída a notificação com cópia autêntica delas (Estatuto, art. 95, IV; Decreto, art. 22).

Não havendo notificação, o contrato se considera automaticamente renovado, ressalvada manifestação no prazo de trinta dias.

A preferência não prevalece se, também até seis meses antes do vencimento, o proprietário notificar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu (art. 95, V). E a retomada precisa ser sincera: o art. 22, § 4º, do Decreto prevê que a insinceridade do arrendador, provável por qualquer meio, obriga a responder por perdas e danos.

As notificações devem ser feitas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca onde está o imóvel, ou por requerimento judicial (Decreto, art. 22, § 3º). Conversa, mensagem e aviso verbal não cumprem o requisito.

Vale registrar uma dificuldade técnica honesta: a redação dada ao art. 95, IV, pela Lei nº 11.443/2007 atribui ao arrendador o ônus de manifestar desistência nos trinta dias seguintes, enquanto o art. 22, § 1º, do Decreto atribui esse ônus ao arrendatário, e a redação anterior do próprio inciso falava em locatário. Os textos não se harmonizam, e o marco inicial dos trinta dias também difere entre eles. Em contrato próximo do vencimento, esse é ponto a tratar caso a caso, e não por regra geral.

Benfeitorias: o que se leva, o que se deixa e o que se cobra

Ao término do contrato, o arrendatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. As voluptuárias só são indenizadas quando expressamente autorizadas pelo proprietário (Estatuto, art. 95, VIII; Decreto, art. 25).

E há um direito que costuma surpreender quem não o conhece: enquanto não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, o arrendatário pode permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens que ele oferece. É o direito de retenção, previsto no mesmo art. 95, VIII.

A recíproca também existe. Benfeitorias feitas às expensas do arrendador que aumentem o rendimento da gleba lhe dão direito a elevação proporcional da renda e, salvo estipulação em contrário, não são indenizáveis ao fim do contrato (Decreto, art. 25, § 2º).

O art. 24 do Decreto classifica as três espécies: necessárias, as que conservam o imóvel ou evitam sua deterioração; úteis, as que aumentam ou facilitam o uso; voluptuárias, as de mero deleite. E o parágrafo único traz o dispositivo mais aproveitável de todo o capítulo: havendo dúvida sobre a classificação, prevalece o que os contratantes tiverem ajustado.

Traduzindo para a prática: classificar as benfeitorias no próprio contrato, no momento em que a relação está boa, é o que evita a discussão quando ela não estiver.

Parceria não é arrendamento com outro nome

A parceria tem regime próprio, e a diferença não é terminológica.

O art. 96, § 1º, do Estatuto, incluído pela Lei nº 11.443/2007, define a parceria pela partilha de riscos — caso fortuito e força maior do empreendimento, frutos e produtos, e variações de preço. Onde não há partilha real de risco, há arrendamento com outro rótulo, com as consequências que decorrem disso.

A cota máxima do proprietário na partilha dos frutos varia conforme o que ele efetivamente aporta (Estatuto, art. 96, VI, redação da Lei nº 11.443/2007):

Uma observação necessária, porque é fonte recorrente de erro em material publicado sobre o tema: o art. 35 do Decreto nº 59.566/66 ainda traz os percentuais originais de 1966 — 10%, 20%, 30%, 50% e 75%. Esses números foram superados pela Lei nº 11.443/2007, que reescreveu o art. 96, VI, do Estatuto. Sendo lei posterior e hierarquicamente superior ao decreto regulamentar, prevalecem os percentuais do Estatuto. Quem consulta o Decreto isoladamente publica número revogado.

Nos casos não previstos, a cota adicional do proprietário limita-se a 10% do valor das benfeitorias ou bens postos à disposição (art. 96, IX). Fertilizantes e inseticidas podem sempre ser cobrados pelo preço de custo, no percentual correspondente à participação (art. 96, VIII).

E o art. 35, § 3º, do Decreto estabelece a consequência: avenças que contrariem os percentuais não valem, podendo o parceiro prejudicado reclamar em juízo e consignar a cota ajustada aos limites legais.

Parceria agroindustrial de aves e suínos está fora desse regime e é regida por lei específica (art. 96, § 5º).

O que não se pode exigir, em nenhuma hipótese

O art. 93 do Estatuto proíbe ao proprietário exigir do arrendatário ou do parceiro:

• prestação de serviço gratuito;
• exclusividade na venda da colheita;
• beneficiamento obrigatório da produção em estabelecimento determinado;
• aquisição obrigatória de gêneros e utilidades em armazéns ou barracões determinados;
• aceitação de pagamento em "ordens", "vales", "borós" ou outras formas regionais substitutivas da moeda.

A exceção é estreita: o proprietário que financiou o arrendatário, por inexistência de financiamento direto, pode exigir a venda da colheita até o limite do financiamento concedido, observados os preços do mercado local (art. 93, parágrafo único; Decreto, art. 20).

Cinco regras estruturais que mudam desfechos

A venda do imóvel não interrompe o contrato. O adquirente fica sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante (Estatuto, art. 92, § 5º; Decreto, art. 15). Comprar fazenda arrendada é comprar o arrendamento junto.

Contrato agrário pode ser provado por testemunhas, qualquer que seja o valor e a forma (Estatuto, art. 92, § 8º; Decreto, art. 14). A ausência de contrato escrito não afasta a aplicação do regime protetivo — apenas torna a prova mais difícil.

Subarrendar exige consentimento prévio e expresso do arrendador (Estatuto, art. 95, VI; Decreto, art. 31). Sem ele, há causa de despejo.

O despejo só é concedido nas hipóteses do art. 32 do Decreto. E, na falta de pagamento, o arrendatário pode evitar a rescisão requerendo, no prazo da contestação, que lhe seja admitido pagar a renda, os encargos, as custas e os honorários, em prazo fixado pelo juiz e não excedente a trinta dias.

Desapropriação parcial dá ao arrendatário o direito de escolher entre a redução proporcional da renda e a rescisão do contrato (Decreto, art. 30).

O que isso significa na prática

Três conclusões atravessam tudo o que está acima.

A primeira é que o contrato agrário não é um documento livre. Ele opera dentro de uma moldura legal que impõe prazo, teto, forma de preço e regime de benfeitorias, e que se aplica mesmo ao contrato omisso ou verbal. Modelo genérico baixado da internet costuma ignorar as quatro coisas ao mesmo tempo.

A segunda é que os prazos correm contra quem não os conhece. Seis meses antes do vencimento para notificar a renovação. Trinta dias da notificação para exercer a preferência na compra. Seis meses da transcrição para haver o imóvel quando não houve notificação. Nenhum deles depende de o interessado ser avisado.

A terceira é a que dá título a esta série. A cláusula que você discute hoje é a que vai ser lida daqui a alguns anos, em outro contexto e com outro objetivo. A redação do preço, escrita quando as duas partes estão de acordo, é a mesma que será examinada quando não estiverem — para dizer se aquele contrato é título executivo ou fundamento de defesa. Foi assim no julgado de Mato Grosso de outubro de 2025, e é assim em toda execução de contrato agrário.

Contrato bem redigido não é o que prevê a safra boa. É o que continua funcionando na ruim.